お悩み：不動産をどうやって相続・分割する？
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「お悩み：この家は誰が相続する？」の続きです。
遺産分割協議で、相続人が不動産について話し合うことになりますが、誰がどのように相続するかが紛争の種になりかねません。
ここでは、不動産の分割方法を説明します。
不動産を相続する際に、絶対に1人で相続しなければならない、ということはありません。
現物分割・共有分割・換価分割・代償分割の方法があります。
ここでは、相続人はAさん、Bさん、Cさんの3人がいると仮定します。
現物分割は、相続土地を分筆して、それぞれが取得する方法です。ほぼ同じ大きさに分筆してしまえば平等と思われますが、問題点もあります。
まず、土地の形状です。土地の形状により、資産価値が変わってしまいますので、全てが整形地になるように分筆できればいいのですが、難しいこともあります。
次に、処分性の問題があります。分筆した土地は、元の土地より狭くなりますので、売却しようと思ってもなかなか買い手が現れない可能性があります。
また、分筆に費用と時間がかかることも問題点です。
ちなみに、建物がある場合は、建物を物理的に分けることが出来ませんので、現物分割は難しいと考えられます。
共有分割は、名義上で共有とする方法です。不動産登記上では、持分という形で所有することになります。
例えば、1つの土地や建物でAさん持分1/3、Bさん持分1/3、Cさん持分1/3、とすることも出来ます。これも平等に思われますが、問題点があります。
持分は自由に売却することが出来ますが、相続人1人の持分だけを購入したいという人は恐らくいないでしょう。つまり、売却しようと思った場合、他の相続人全員が同時に行うことが求められます。
ある相続人は、「早く売ってしまいたい」と思っても、他の相続人が「ずっと持っていたい」と思っていれば、なかなか売却することは出来ません。また、売却価格も持分所有者みんなが納得するものでなければなりません。
換価分割は、その相続した不動産を売却し、売却代金を分割する方法です。
不動産を売却することにより、その不動産で今後発生する固定資産税を支払うこともなくなりますし、管理する手間も省けます。
前提として遺産分割協議で相続人全員の同意が必要なうえ、売却代金が思うような金額にならないこともあります。
また、いずれかの相続人がいったん不動産を相続し、売却後に売却代金の一部を他の相続人に渡す方法もありますが、信頼できる人が売却手続きをしないと、不利益を被る可能性も捨てきれません。
代償分割は、相続人の1人が不動産を相続し、その代わりに自分の資産を他の相続人に渡す方法です。
Aさんが3,000万円相当の不動産を相続する代わりに、BさんとCさんにそれぞれ1,000万円の現金を支払うようなイメージです。
どうしても不動産を1人で相続したい場合には有効な方法ですが、代わりに支払う資産を有していなければならない点がネックです。
また、その不動産の価値をどうやって見出すかについても、相続人全員の話し合いが纏まらないこともあります。
以上のように、不動産の分け方(相続の仕方)はいくつかありますが、どれも一長一短となっています。
実際は、その不動産に居住している人がいれば、その人が相続することが多いです。
上記は自宅を相続することを前提にしていましたが、もし貸家を相続することとなれば、家賃収入や敷金などを考えて、さらにややこしい話になりかねません。
今のうちに自分の所有する不動産を誰に、どのように相続させるかを考え、遺言書に記載することにより、将来相続人の間で揉め事が起きないように予防することが出来ます。
生前に相続人に不動産についての意向を確認するとともに、自分ひとりで悩むよりも、相続の専門家にアドバイスしてもらうことも有用です。
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